Красноярск
Беру объект в управление целиком: арендаторы, техническая эксплуатация, отчётность, споры с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями. Собственник получает доход и ежемесячный отчёт, не занимаясь объектом.
август 2026
События месяца
Так выглядит документ, который собственник получает каждый месяц. Суммы условные.
Баснин Сергей Леонидович
Директор ООО «ДС-ФИНАНС»
Инженер-системотехник по образованию. Управляю коммерческой недвижимостью с 2006 года. Строил коммерческие объекты с нуля в разных технологиях — сэндвич-панели, кирпич, пенобетон, кровля из профлиста, — поэтому оцениваю состояние здания и работы подрядчиков по существу, а не по смете.
Вёл споры с управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями до результата: от фиксации нарушения и претензии до передачи документальной базы юристу.
с 2006
управляю коммерческой недвижимостью
0 ₽
дебиторская задолженность по объектам в управлении
— м²
суммарная площадь под управлением
Объекты клиентов не называю. Если спросят — это не уклончивость, а условие работы: с вашим объектом я буду вести себя так же.
Коммерческий объект оценивают по окупаемости: цена равна годовой аренде, умноженной на срок. Поэтому уход арендатора бьёт не по доходу за месяц, а по капиталу — сразу и надолго.
Расчёт условный и построен на допущении, что срок окупаемости при оценке остался прежним. Но логика сохраняется: собственник видит минус 40 тысяч в месяц, а меняется при этом оценка всего объекта, и вернуть её можно, только вернув ставку.
Вы сдаёте сами
Звонки арендаторов, показы, счета ресурсников, переписка с управляющей компанией, согласование чужих ремонтов. Работа не сложная — просто её много, и она не заканчивается.
Хуже другое: занятому собственнику некогда замечать, что арендатор начал платить с задержкой. К моменту, когда это становится очевидным, долг уже накопился.
Вы только купили объект
Остался чужой арендатор, чужая управляющая компания, незнакомые счета и договор, который вы видели один раз на сделке.
Доходность, за которую вы платили, держится ровно до тех пор, пока этот арендатор остаётся. Что будет, если он уедет, при покупке обычно не обсуждают.
Большая часть работы происходит между платежами: в осмотрах, согласованиях, проверке начислений и наблюдении за тем, как ведёт себя арендатор.
Чем сложнее инженерия объекта, тем заметнее разница между риелтором и строителем.
Торговые помещения на первых этажах и в отдельных строениях
Отдельные блоки и целые этажи в деловых зданиях
Складские комплексы и помещения с воротами и рампами
Производственные корпуса, базы, территории с подъездами
С полной технической эксплуатацией: кровля, инженерия, территория
Это две разные услуги. Одиночный объект ведёт один человек. Торговый или бизнес-центр требует персонала на объекте, подрядчиков и управления составом арендаторов.
Отдельный объект
Помещение, здание или база с одним или несколькими арендаторами.
Комплекс целиком
Торговый или бизнес-центр, база из нескольких строений. Объект с постоянным персоналом и собственным покупательским потоком.
Управляющая компания не держит охрану и уборщиков в штате. Работа устроена в три слоя, и ценность сосредоточена в верхнем.
Верхний слой
Что делать, кого нанять, какую работу принять, а какую вернуть на переделку, где объект теряет деньги.
Средний слой
Охранно-пожарные системы, тепловые узлы и инженерия, клининг, вывоз, снегоуборка. Договоры прямые с собственником.
Нижний слой
Администратор, пост охраны, дежурный техник. Работают на объекте постоянно, за счёт эксплуатационного бюджета.
Для агентства недвижимости управление — побочная услуга при основном занятии: подборе арендатора. Здесь наоборот.
Отчёт по итогам приёма вы получаете независимо от того, продолжится ли сотрудничество.
Неделя 1
Правоустанавливающие документы, договоры аренды со всеми приложениями, договоры с ресурсниками и подрядчиками, документы на пожарную систему и приборы учёта, земельные документы, предписания надзорных органов.
Неделя 2
Кровля, фасад, отмостка, несущие конструкции, электрощитовая, тепловой узел, водоснабжение, вентиляция, пожарная автоматика, территория. Отдельно — что арендаторы сделали без согласования.
Неделя 3
Сверка расчётов с каждым арендатором и ресурсником, анализ начислений за год, платёжная история, проверка юридических лиц, личное знакомство с каждым арендатором.
Неделя 4
Что обнаружено, риски в порядке убывания стоимости, что требует решения немедленно, бюджет на устранение и что можно предъявить арендаторам, УК или ресурсникам.
Смешивать их в одну строку неправильно: у них разная предсказуемость, разное финансирование и разный уровень принятия решения.
Бюджет на период, авансом
Уборка и снег, обслуживание пожарной автоматики, вывоз, охрана, ресурсы, содержание инженерии, земельный налог.
Расходую в пределах согласованного бюджета, подтверждаю документами в отчёте.
Резервный фонд и лимит
Протечка кровли, вышедшее из строя оборудование, узел учёта, приведение помещения в порядок после ухода арендатора.
При аварии действую немедленно и уведомляю в тот же день, не дожидаясь согласования.
Только ваше решение
Замена кровли, реконструкция, приспособление помещения под нового арендатора. Это не расход, а вложение в стоимость.
Готовлю смету, обоснование и расчёт окупаемости. Решение принимаете вы.
Помещение в доме с УК
8–10 %
От фактически поступившей арендной платы. Содержание здания обеспечивает управляющая компания, я контролирую её работу и начисления.
Отдельно стоящее здание
% + ₽/м²
Тот же процент плюс техническая эксплуатация: кровля и снег, территория, инженерия, пожарная автоматика, ресурсники, надзорные органы.
Подбор арендатора
0 ₽
Комиссии управляющему нет. Подбор ведёт брокер, его услуги вы оплачиваете напрямую по рыночным ставкам.
Разница не в объёме работы, а в том, насколько вы остаётесь в процессе.
Агентский договор
Имущество никуда не передаётся. Действую по вашему поручению и доверенности, договоры аренды подписываете вы или я в пределах выданных полномочий.
Проще в оформлении, государственной регистрации не требует, расторгается быстро. Подходит, если хотите снять с себя работу, но сохранить контроль над решениями.
Доверительное управление
Глава 53 Гражданского кодекса. Объект передаётся в управление, действую от своего имени с пометкой «Д.У.», веду обособленный учёт и отдельный счёт.
Передача подлежит государственной регистрации, оформление дольше. Подходит, если не хотите участвовать в текущих решениях вообще.
Через полгода после покупки инвестор либо доволен объектом, либо считает, что его подвели. От вас это уже не зависит, но на повторную сделку и рекомендации влияет напрямую.
Да, в обоих вариантах договора. Управление не затрагивает право собственности: вы остаётесь собственником, можете продать объект в любой момент, а договор управления при этом расторгается за 30 дней.
В этом месяце я не получу вознаграждения — оно начисляется только с фактически поступивших денег. Работа при этом ведётся: связь с арендатором в первый день просрочки, фиксация причины, претензионная работа, при необходимости подготовка документов для юриста.
Собственник. Регулярные расходы идут по бюджету, согласованному на период и финансируемому авансом. Внеплановые покрываются из резервного фонда в пределах согласованного лимита. Капитальные вложения — только по вашему решению. Я не оплачиваю подрядчиков своими деньгами с последующим возмещением и не зарабатываю на подрядных работах.
Да. Управление предполагает регулярные выезды на объект, осмотры и личное взаимодействие с арендаторами, управляющей компанией и подрядчиками. Дистанционно это не работает.
Так и стоит начинать. Первый месяц — приём объекта, по итогам вы получаете отчёт о реальном состоянии дел. Дальше решаете, продолжать или нет. Расторжение за 30 дней без штрафов действует с первого дня.
Первый шаг — осмотр и разбор текущего состояния. Отчёт вы получите независимо от того, будем ли работать дальше.
Баснин Сергей Леонидович, директор ООО «ДС-ФИНАНС»
Сайт использует файлы cookie и сервис веб-аналитики «Яндекс Метрика». Нажимая «Согласен», вы даёте согласие на обработку персональных данных на условиях, изложенных в Политике обработки персональных данных. При отказе аналитика не подключается, сайт работает полностью.